AndreevZakon.ru

4 / 100

Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости

Договор купли-продажи — это основной документы, который всегда надо читать и проверять его трижды, перед тем как подписать его. В договоре купли-продажи надо проверять дееспособность и правоспособность продавца объекта надвижимости и всех собственников за все время существования этой квартиры или дома.
Если это квартира, то необходимо проверить, есть ли на нее обременение, не находится ли она в залоге, имеется ли арест со стороны федеральной службы судебных приставов или претензии третьих лиц. Выписку с лицевого счета, где могут быть прописаны несовершенно летние дети, выписка из единого государственного реестра.

Проверка собственников квартиры осуществляется в следующем порядке:

  • Физическое и психологическое состояние здоровья продавца, наркотическая зависимость, заболевания затрагивающую функцию памяти и другие хронические заболевания. В случае наличие подобных заболеваний, то продавец или родственники могут обратиться в суд с признанием сделки недействительной.
  • В случае если продавец приобрел право на имущество по наследованию, необходимо проверить срок, прошедший со время смерти правообладателя и юридическое основание перехода этой недвижимости к продавцу. Подлинность завещания, нотариально заверенное нотариусом, проверить запись в книге регистрации у нотариуса и других вариантов завещания. Проверить, был ли отзыв завещания от собственника недвижимости.
  • Если право собственности было приобретено в результате решения суда, обязательно надо, проверить возможность его обжалования предыдущим собственником в апелляции, кассации и надзорной инстанции. А также, других претендентов на этот объект недвижимости.
    Количество собственников недвижимости, владеющими долями в недвижимости, нет ли между собственниками недвижимости спорных отношений, которые могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости на основании ст. 250 ГК РФ, в которой указано, что они имеют преимущественное право, на покупку долей в этой квартире или доме.
  • Право собственности перешло к продавцу по договору дарения, которая де-факто является договор купли продажи с передачей денежных средств. Если бывший правообладатель оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится квартиры и уплаченных денег.
    Наличие несовершеннолетних собственников квартиры, права которых на жилую площадь охраняется государством и привлекается орган опеки и попечительства, которые должны дать согласие, и убедиться, что у детей есть еще жилье, а если это было единственное жилье, то они должны сразу получить в замены доли в квартиры не меньшей площади чем у них была. Органы опеки и попечительства дают согласие на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

Юридическая экспертиза объекта недвижимости, юристом по недвижимости:

  • Проверить правоустанавливающие документы, получить выписку из БТИ, Росреестра, ЕГРП, паспортного стола, нахождение недвижимости в залоге у кредитных организаций.
  • Проверить информацию о возможных капитальных ремонтах, реконструкций, возможном сносе связи с строительством магистралей, путей и т.д.

Покупатель вправе требовать от продавца квартиры (дома):

  • Архивную выписку из домовой книги, со всей истории зарегистрированных лиц, прописка и выписка из квартиры (дома).
  • Справку на всех собственников из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
    Технический план и Кадастровый паспорт квартиры (дома)
  • Запросить платежные документы, подтверждающие что все долга по коммунальным платежам, водоснабжению, электричеству, теплу и т.д, погашены.

Покупатель недвижимости самостоятельно или его представитель юрист по недвижимости:

  • Может самостоятельно, обратится в отделение «МОИ ДОКУМЕНТЫ» и заказать выписку по квартире (дому). Справка содержит имя владельца объекта недвижимости, юридические основания получения им права собственности. Справка изготовляется 10 рабочих дней, надо ее заказать заранее.

Сделка по купли-продаже объекта недвижимости.

Если проверка документов на недвижимость и собственников прошла успешно, все подтверждает их правоспособность и отсутствие ограничений на совершение сделки купли продажи.

Осуществляем проверку договора купли-продажи недвижимости должен по закону должен В соответствии со ст. 554; ст. 555; ст. 317 ГК РФ и Закона о государственной регистрации, содержать следующие данные:

  • Адрес расположения недвижимости на конкретном участке или в составе иного объекта (Кадастровый паспорт);
  • Название и вид имущества: жилая недвижимость, не жилая недвижимость, земельный участок и т.д. (свидетельство о регистрации).
  • Площадь и назначение недвижимости;
  • Цена объекта недвижимости, должна быть указана за весь объект или за м2, квартиры, дома (вместе с домом передаться и земельный участок);
  • Информация обо всех собственниках квартиры, их долей в недвижимости, о порядке их выписки из квартиры, хотя лучше до продажи квартиры, всех советников выписать.

«Чистая продажа» когда все документы готовы и все лица выписаны из квартиры (дома), о чем можно посмотреть в выписке из домовой книги.

Если все готово для выхода не сделку, для подписания договора купли-продажи потребуется, следующие документы.

  • Паспорта всех участников сделки, продавца и покупателя;
    Свидетельство о заключении брака, если супруги покупают в равных долях;
  • Нотариальное согласие одного из супругов на заключение сделки купли- продажи, если квартира приобретается единолично в собственность;

Если квартира покупаться за счет кредитных средств – через оформление ипотеки, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией. Тогда в дополнение всех вышеперечисленных документов потребуется:

  • Договор ипотечного кредитования;
  • Закладная;
  • Справку на всех собственников из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД);
  • Дополнительные документы на усмотрение банка.

Подписание договора купли продажи и выход на сделку:

Все документы проверены, история квартиры (дома), дееспособность собственников и договор купли-продажи досконально изучен и проверен, переходим к самой сделке.

Перед тем как продавец получит деньги, надо быть уверенным что право собственности на квартиру(дом) будет оформлено на Вас. Если покупка осуществляется наличными денежными средствами, она должна подтверждаться распиской в получении денег.

Вам надо быть уверенным, что продавец не получит денежные средства ранее чем право собственности на недвижимость перейдет на Вас. Заключение сделки надо проводить через банковскую ячейку, в банке подписать договор аренды ячейки, в котором прописываются условия и необходимые документы для доступа в ячейку, в которую продавец закладывает денежные средства, до завершения процесса регистрации права собственности в Росреестре. Эта схема обеспечивает безопасность покупателю и продавцу.

Этим днем, все документы передаются в Росреестр или в «МОИ ДОКУМЕНТЫ», где в присутствии специалиста подписывается заявление на регистрацию сделки, покупателю выдают расписку с перечнем сданных документов на регистрацию и указывается дата получения документов после регистрации права собственности на недвижимость. После регистрации права собственности, продавец приносит в банк, документ (справку) подтверждающий, что право согбенности перешло на покупателя, и забирает деньги в банковской ячейке.


Если Вам нужна помощь и консультация юриста по недвижимости, звоните мне по телефону: 8-999-458-40-40 (в том числе WhatsApp)

С уважением, Егор Викторович Андреев.

НУЖЕН СОВЕТ? ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ!

EnglishRussian